Rok 2026 to kluczowy rok dla chińskiego sektora nieruchomości
W tym kluczowym roku przejścia między starymi a nowymi modelami i czynnikami napędowymi w sektorze nieruchomości, sektor nieruchomości osiągnął w 2025 r. zdecydowane osiągnięcia. W ramach polityki ustanowiono ramy systematycznego wsparcia obejmujące popyt, podaż i zabezpieczenia, napędzając rynek nieruchomości w kierunku trwałej stabilizacji i poprawy. System bezpieczeństwa mieszkaniowego przeszedł znaczną rozbudowę i modernizację, odnowa miast poczyniła znaczne postępy, zadanie zapewnienia dostarczenia nieruchomości zostało w pełni zrealizowane, budowa „mieszkań wysokiej jakości” nabrała tempa i osiągnięto przełom w rozwiązywaniu ryzyka zadłużenia przedsiębiorstw. Ogólnie rzecz biorąc, sektor wykazywał trajektorię rozwoju polegającą na stałym postępie.
W tym kluczowym momencie „Przegląd roczny 2025–2026” analizuje rozwój sytuacji na rynku nieruchomości w danym roku poprzez analizę polityki i obserwację trendów rynkowych, koncentrując się na przyszłych kierunkach transformacji deweloperów w celu wspierania-rozwoju branży wysokiej jakości.
Autor: Xu Qian, dziennik nieruchomości w Chinach|Pekin
Pod koniec roku 2025 chiński rynek nieruchomości wykazał pozytywne zmiany pomimo głębokich dostosowań.
W ciągu pierwszych jedenastu miesięcy tego roku skumulowana sprzedaż nowych mieszkań komercyjnych w całym kraju osiągnęła 7,5 biliona juanów, przy czym oczekuje się, że w całym- roku wartość ta utrzyma się w przedziale od 8 do 9 bilionów juanów. Chociaż jest to mniej niż wolumen sprzedaży wynoszący 9,7 biliona juanów odnotowany w 2024 r. (rok-w-rocznym spadku o 17%), tempo spadku znacznie się zmniejszyło, co wskazuje, że rynek stopniowo konsoliduje swoje podstawy.
Rynek gruntów jako pierwszy pokazał oznaki ocieplenia. Prywatni deweloperzy, od dawna nieobecni w przetargach, wrócili do walki, koncentrując się na najlepszych działkach w miastach pierwszego- i drugiego-rzędu. Na przykład w dzielnicy Chaoyang w Pekinie działka Songyuli była przedmiotem ponad stu rund licytacji, zanim została zabezpieczona przez Maoyuan Real Estate za 5,024 miliarda juanów. Podobnie działka w dystrykcie Pidu w Chengdu była przedmiotem 35 rund licytacji, zanim Jinsha Ludao zabezpieczyła ją za 337 mln jenów, co stanowi stawkę składki wynoszącą 39,53%. Zmiany te sygnalizują częściowe ożywienie zaufania rynku.
Kluczowa zmiana pojawia się także na poziomie korporacyjnym. Grupa deweloperów znajdujących się w trudnej sytuacji, na przykładzie Sunac i Country Garden, stopniowo wychodzi z najczarniejszej godziny dzięki żmudnej restrukturyzacji zadłużenia, sygnalizując, że minął szczyt niespłacalności zadłużenia w nieruchomościach.
Patrząc na rok 2026, trajektoria polityki jest obecnie jasno określona. Niedawno zwołana Centralna Konferencja Pracy Gospodarczej za priorytet uznała „dążenia do stabilizacji rynku nieruchomości”, koordynując po raz pierwszy trzy cele: „kontrolowanie nowej podaży, zmniejszanie zapasów i optymalizację podaży”. Wezwał także do pogłębienia reform systemu funduszu zasiłkowego na rynku mieszkaniowym, uporządkowanego promowania budownictwa mieszkaniowego wysokiej jakości oraz przyspieszenia opracowania nowego modelu sektora nieruchomości.
Zakończona niedawno Krajowa Konferencja na temat Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast-Wsi podobnie podkreśliła „dążenia do stabilizacji rynku nieruchomości”. Wezwał samorządy gmin do pełnego wykorzystania swojej autonomii w zakresie regulacji dotyczących nieruchomości, odpowiedniego dostosowania i optymalizacji polityki, wspierania podstawowych i ulepszania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców oraz promowania stabilnych operacji rynkowych. Ponadto nalegał na przyspieszony rozwój nowego modelu rozwoju nieruchomości i uporządkowane tworzenie podstawowych systemów.
Ta seria ustaleń wskazuje, że polityka dotycząca nieruchomości przesuwa się z-krótkoterminowych środków wsparcia w kierunku średnio-do-długoterminowych-ram instytucjonalnych, których celem jest ułatwienie miękkiego lądowania na rynku i transformacji jego modelu rozwoju. Chiński sektor nieruchomości przyspiesza w kierunku nowego cyklu-wysokiej jakości rozwoju skupionego na ludziach i dostosowanego do dynamiki podaży-popytu.
W 2026 r. przewiduje się wprowadzenie bardziej systematycznego i ukierunkowanego pakietu polityk stabilizacji rynku nieruchomości.
━━━━
2025: Zasady wdrożone w pełnym zakresie
„Stabilizacja i odbicie” zaczynają przynosić owoce
Rok 2025 był rokiem przeplatających się „silnych polityk” i „słabej dynamiki rynkowej” dla chińskiego sektora nieruchomości. Front polityczny wykazał bezprecedensową spójność i determinację, skupiając się na wspieraniu stabilności; jednak front rynkowy ujawnił niewystarczającą dynamikę endogeniczną, powracając do fazy dostosowawczej w poszukiwaniu nowej równowagi po krótkim odbiciu.
„Ustabilizuj rynek nieruchomości i giełdy oraz konsekwentnie prowadź rynek nieruchomości w kierunku wyhamowania spadków i stabilizacji”. Zawierało to nadrzędną dyrektywę dla sektora nieruchomości na rok 2025, przedstawioną na Centralnej Konferencji Pracy Gospodarczej pod koniec 2024 r. Jej znaczenie wynikało z faktu, że od czwartego kwartału 2024 r. wolumen sprzedaży nowych domów w kluczowych miastach wykazywał tendencję wzrostową przez dwa kwartały z rzędu, podczas gdy-transakcje dotyczące nieruchomości z drugiej ręki odnotowały znaczny wzrost, co sygnalizuje początkowy sukces w powstrzymywaniu spadków i stabilizacji rynku.
Podczas Ogólnochińskiego Zgromadzenia Przedstawicieli Ludowych w marcu 2025 r. w Raporcie z prac Rządu po raz pierwszy wśród swoich nadrzędnych wymogów wymieniono „stabilizację rynku nieruchomości”, ponownie przypominając o konieczności „kontynuowania wysiłków na rzecz stabilizacji rynku nieruchomości i odwrócenia jego tendencji spadkowej”. Świadczyło to o zdecydowanym zaangażowaniu rządu centralnego w stabilność rynku. W raporcie zadebiutował także termin „mieszkania wysokiej jakości”, przy czym oczekuje się, że przyspieszona budowa takich nieruchomości będzie sprzyjać udoskonalaniu i ulepszaniu produktów, promując w ten sposób stabilizację rynku dzięki dostawom wysokiej-jakości.
Pod wpływem skoncentrowanego impulsu tych polityk rynek nieruchomości odnotował na początku roku umiarkowany szczyt ożywienia, ze szczególnie dobrymi wynikami w{{0}pierwszych miastach i wybranych głównych miastach-drugiego poziomu. W pierwszym kwartale tego roku powierzchnia nowo wybudowanych komercyjnych nieruchomości mieszkalnych sprzedawanych na podstawie umów online w Shenzhen wzrosła o ponad 80%-rok-rok, podczas gdy miasta takie jak Szanghaj, Kanton, Hangzhou, Ningbo i Nanjing odnotowały wzrost z roku-do-przekraczający 20%, co na krótko daje przebłyski nadziei na stabilizację.
Podstawy tego ożywienia okazały się jednak kruche. Gdy stłumiony-popyt szybko się uwolnił, począwszy od kwietnia dynamika rynku wyraźnie osłabła.
Dane Narodowego Biura Statystycznego wskazują, że od stycznia do kwietnia przychody ze sprzedaży nowych mieszkań komercyjnych spadły o 3,2% rok-do-roku, co oznacza pogłębienie spadku o 1,1 punktu procentowego w porównaniu z pierwszym kwartałem. Inwestycje deweloperskie spadły o 10,3% rok-w-roku, przy czym spadek pogłębił się o 0,4 punktu procentowego w stosunku do pierwszego kwartału, powracając do dwucyfrowego-spadku. Spadła także liczba miast, w których ceny nieruchomości rosną. Spośród 70 dużych i średnich-miast w 22 odnotowano-miesiąc-wzrost cen nowych domów, o dwa mniej niż w marcu; pięć miast odnotowało-miesiąc-wzrost cen używanych-domów, o pięć mniej niż w marcu.
Pomimo wielokrotnych wezwań władz centralnych na kluczowych spotkaniach w kwietniu, czerwcu i sierpniu, aby „utrwalić tendencję stabilizującą” i „przyjąć bardziej zdecydowane środki”, w połączeniu z kolejnymi pakietami wsparcia politycznego wdrażanymi przez samorządy lokalne – obejmującymi dalsze łagodzenie ograniczeń w zakupach w-pierwszych miastach, zniesienie minimalnych stóp procentowych kredytów, obniżenie wskaźników wkładów własnych do 15%, ulepszoną politykę funduszy mieszkaniowych i wydawanie dotacji na zakup domów – skuteczność tych środków wykazała malejące zyski krańcowe.
Oprócz pewnego stopnia odporności na rynkach średniej--wyższej-w niektórych głównych miastach, kluczowe wskaźniki, takie jak rozpoczynanie nowych budów i inwestycje deweloperskie w całym kraju, w dalszym ciągu spadały w coraz szybszym tempie, a rynek jako całość wchodził w fazę „inercyjnego spadku”. Krótki „impuls” zaobserwowany w czerwcu, wywołany intensyfikacją promocji przez deweloperów w celu osiągnięcia-półrocznych celów wydajnościowych, nie odwrócił tej tendencji.
Prawdziwym testem dla rynku są oczekiwania. Podczas gdy branża powszechnie oczekiwała solidnych środków politycznych, podobnych do poprzednich lat, podczas tradycyjnego okresu szczytowej sprzedaży we wrześniu i październiku, okno polityczne pod koniec września tego roku pozostało stosunkowo spokojne. Niespełnienie oczekiwań bezpośrednio doprowadziło do słabego październikowego sezonu sprzedażowego, co jeszcze bardziej osłabiło zaufanie rynku.
Wkraczając w czwarty kwartał, presja spadkowa na rynku nieruchomości stała się coraz bardziej wyraźna. Od stycznia do listopada krajowe inwestycje deweloperskie spadły o 15,9% rok-w stosunku do- roku, przy czym spadek pogłębił się o 1,2 punktu procentowego w porównaniu z pierwszymi dziesięcioma miesiącami, co jeszcze bardziej spowolniło ogólny wzrost inwestycji. Ceny nieruchomości również znalazły się pod presją: w listopadzie tylko w ośmiu z 70 miast w całym kraju odnotowano miesięczny--miesięczny wzrost cen nowych domów, podczas gdy żadne miasto nie odnotowało wzrostu cen-domów używanych. Roczny wolumen transakcji i ceny osiągnęły najwyższy poziom w marcu, a czwarty kwartał był najniższym poziomem wyników w tym roku.
Patrząc na cały rok, wyraźnie widać wyraźną trajektorię rynku nieruchomości, który „zaczął wysoko, ale zakończył nisko”: od szczytu sprzedaży w marcu, przez niewielki wzrost w czerwcu, aż do osiągnięcia najniższego poziomu w czwartym kwartale. Ten rok nie tylko uchwycił trajektorię rynku, ale także stanowił kluczowy krok w trudnym przejściu branży od starego cyklu do nowego modelu rozwoju skupionego na „stabilizowaniu oczekiwań i budowaniu domów wysokiej jakości”.
━━━━
2026: Koncentracja na stabilizacji rynku nieruchomości
Przyspieszenie budowy nowego modelu
W obliczu bezprecedensowych zmian globalnych na czwartej sesji plenarnej 20. Komitetu Centralnego KPCh dokonano przeglądu i przyjęto „Propozycję Komitetu Centralnego Komunistycznej Partii Chin w sprawie sformułowania 15.-Planu pięcioletniego na rzecz rozwoju gospodarczego i społecznego kraju”. Wyraźnie stwierdzono w nim potrzebę „promowania-wysokiej jakości rozwoju w sektorze nieruchomości” i podkreślono „eliminację nieuzasadnionych środków ograniczających konsumpcję mieszkań”.
Decyzja ta wykracza poza tradycyjną rolę nieruchomości jako jedynego czynnika wzrostu gospodarczego, sygnalizując zasadniczą zmianę branży od „ekspansji skali” do „poprawy jakości” oraz od „narzędzia bodźca gospodarczego” do „kamienia węgielnego stabilności społecznej”. Wyznacza kierunek rozwoju nieruchomości na najbliższe pięć lat i później.
Aby zapewnić rozwój wysokiej-jakości w sektorze nieruchomości, najważniejszym zadaniem jest ustabilizowanie rynku i powstrzymanie jego schyłku. Jako rok inauguracyjny 15. planu pięcioletniego-rok 2026 ma szczególnie krytyczne znaczenie.
Niedawno zwołana Centralna Konferencja Prac Ekonomicznych wyraźnie wskazała: „Skoncentruj wysiłki na stabilizacji rynku nieruchomości, wdrażając-specyficzne dla miasta środki w celu kontrolowania nowej podaży, zmniejszania zapasów i optymalizacji podaży. Zachęcanie do nabywania istniejących komercyjnych zasobów mieszkaniowych do wykorzystania głównie w niedrogich mieszkaniach. Pogłębić reformy systemu funduszy mieszkaniowych i uporządkować rozwój budownictwa wysokiej jakości. Przyspieszenie tworzenia nowego modelu rozwoju sektora nieruchomości.” To zwięzłe, ale głębokie stwierdzenie obejmuje kompleksowe ustalenia obejmujące stabilizację rynku i transformację modelu.
16 grudnia agencja informacyjna Xinhua opublikowała interpretację Biura Centralnej Komisji ds. Finansów i Gospodarki dotyczącą ducha Centralnej Konferencji Pracy Gospodarczej 2025. Urząd zauważył, że „utrzymujący się spadek inwestycji deweloperskich odzwierciedla lokalne wysiłki zmierzające do absorpcji zapasów i ścisłej kontroli nowej podaży, co stanowi racjonalny wybór deweloperów w odpowiedzi na aktualne warunki rynkowe”, podkreślając potrzebę „obiektywnej analizy i prawidłowej oceny”. Wyjaśniono w nim ponadto, że nieruchomości charakteryzują się silnymi wzajemnymi powiązaniami i szerokimi konsekwencjami społecznymi, co przyciąga znaczną uwagę opinii publicznej. „Wolumen transakcji dotyczących zarówno nowych, jak i używanych-domów pozostaje zasadniczo stabilny, a tempo spadku cen nieruchomości stale maleje”.
Stwierdzenia te zarówno potwierdzają kluczowe znaczenie sektora, jak i odpowiadają na obawy rynku dotyczące „upadku branży”, sygnalizując orientację polityczną, która racjonalnie uwzględnia krótkoterminowe-wahania.
Centralna Komisja ds. Finansowych i Gospodarczych przeanalizowała dalej, że „w 2024 r. wskaźnik urbanizacji w Chinach w oparciu o stałych mieszkańców osiągnął 67%, podczas gdy wskaźnik urbanizacji w oparciu o zarejestrowanych mieszkańców utrzymywał się poniżej 50%.”. Sztywny popyt na mieszkania ze strony „nowych mieszkańców miast”, takich jak nowo zarejestrowani pracownicy migrujący i niedawni absolwenci uniwersytetów, wymaga stałego zwolnienia.
„Należy wdrożyć bardziej ukierunkowane środki po stronie popytu, aby w pełni uwolnić sztywne i ulepszone potrzeby mieszkaniowe mieszkańców”. Kolejne kroki obejmą „pogłębienie reformy systemu funduszy zasiłkowych na cele mieszkaniowe” oraz „wdrożenie środków polityki kredytowej i podatkowej w zakresie kredytów mieszkaniowych” w celu obniżenia kosztów zakupu domu i odblokowania popytu na „wymianę starych nieruchomości na nowe” oraz „modernizację mniejszych domów do większych”.
Jeśli chodzi o redukcję zapasów, rząd centralny wyjaśnił, że „obligacje samorządów lokalnych mogą zostać wykorzystane do wsparcia rewitalizacji rezerw nieużywanych gruntów i nabycia istniejących komercyjnych zasobów mieszkaniowych”. Miasta uzyskały większą autonomię w zakresie podmiotów przejmowanych, ustalania cen i użytkowania gruntów, dążąc do osiągnięcia podwójnych celów: absorpcji zapasów i optymalizacji struktury podaży.
Biuro Centralnej Komisji ds. Finansów i Gospodarki podkreśliło ponadto potrzebę „zreformowania i udoskonalenia podstawowych systemów regulujących działalność deweloperską, finansowaniem i sprzedażą nieruchomości, starannie planując wprowadzenie nowych ram w celu stopniowego zastępowania przestarzałych praktyk”. Podkreślono także, że „w zakresie rewitalizacji obszarów miejskich pozostaje wiele do zrobienia, szczególnie w zakresie przebudowy-zniszczonych budynków mieszkalnych i wsi-w mieście”, co wytycza długoterminową-trajektorię wysokiej-jakości rozwoju sektora.
„Główną przyczyną obecnego pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości jest niewystarczający poziom zaufania. Obywatele Chin nie są pozbawieni funduszy; raczej coraz częściej wolą deponować pieniądze w bankach niż inwestować w zakup nieruchomości” – stwierdziła Meng Xiaosu, była szefowa Krajowej Grupy Zadaniowej ds. Reformy Mieszkalnictwa i była przewodnicząca China Real Estate Group. Prognozuje, że rok 2026 będzie kluczowym punktem zwrotnym dla cen chińskich nieruchomości, kiedy rynek ustabilizuje się i odbije.
Wiele instytucji badawczych przewiduje również, że rynek nieruchomości zasadniczo ustabilizuje się do 2026 r. Oczekuje się, że w pierwszej kolejności ustabilizują się aktywa premium w głównych miastach, czemu będzie sprzyjać udoskonalenie polityki i popyt, podczas gdy miasta-niższego szczebla będą w dalszym ciągu borykać się z presją usuwania zapasów. Logika rozwoju branży zmienia się z „stopniowej ekspansji” na „optymalizację istniejących zasobów”, a kluczowymi kierunkami stają się niedrogie mieszkania, rewitalizacja miast i budownictwo „mieszkań wysokiej jakości”. Dzięki trwałemu wsparciu politycznemu i stopniowemu ożywieniu gospodarczemu rynek nieruchomości jest gotowy na miękkie lądowanie i-długoterminowy zdrowy rozwój.
Pięcioletnia-ścieżka transformacji nie przebiegła gładko, jednak niezłomność polityki i odporność rynku wspólnie tworzą nowy punkt wyjścia. Od szybkiego wzrostu do transformacji-opartej na jakości, od „ekspansji-opartej na skali” do „rozwoju-skoncentrowanego na ludziach” – chiński sektor nieruchomości cicho, ale dogłębnie zmienia swoje współrzędne wartości w ramach tego procesu transformacji.
Rok 2026 to nie tylko chronologicznie nowy początek, ale kluczowy moment w logicznej restrukturyzacji branży. W miarę jak krótkoterminowe-wahania stopniowo wygasają, a-mechanizmy długoterminowe stopniowo nabierają kształtu, na horyzoncie wyłania się era zdrowszego i bardziej zrównoważonego budownictwa mieszkaniowego-bardziej powiązanego z dobrostanem-człowieka-.